El mercado de alquileres en Posadas atraviesa una etapa de mayor estabilidad en comparación con el año pasado, aunque las decisiones de quienes buscan una vivienda o un local comercial comenzaron a estar atravesadas por un nuevo factor: el peso de las expensas dentro del presupuesto mensual.
Así lo sostuvo el referente de Torres Inmobiliaria, Sebastián Torres, quien explicó que, si bien los valores de los alquileres dejaron atrás los fuertes incrementos registrados durante 2025 gracias a la desaceleración de la inflación, el costo total de habitar una propiedad sigue condicionando las negociaciones entre propietarios e inquilinos.
“Hoy la gente ya no analiza solamente cuánto cuesta el alquiler. Mira cuánto termina pagando todos los meses entre alquiler y expensas. Ese costo final es el que define muchas veces si una operación se concreta o no”, señaló.
Un mercado más estable que hace un año
Torres describió un escenario más tranquilo respecto del año anterior, cuando los elevados índices inflacionarios generaban fuertes aumentos cada vez que correspondía actualizar los contratos. “Está un poquito más calmo de lo que fue en el mismo período del año pasado. También los ajustes de precios son mucho más moderados porque los índices bajaron considerablemente”, explicó.
Según indicó, actualmente la mayoría de los contratos destinados a vivienda se firman por 24 meses, con actualizaciones semestrales utilizando principalmente dos indicadores:
- el Índice para Contratos de Locación (ICL), publicado por el Banco Central;
- o el Índice de Precios al Consumidor (IPC), elaborado por el INDEC.
En el caso de los alquileres comerciales, precisó que suele utilizarse el IPC con actualizaciones más frecuentes, generalmente cada tres o cuatro meses, aunque la tendencia comienza a inclinarse hacia períodos de seis meses.
“Creemos que el ajuste semestral es el que hoy resulta más conveniente para ambas partes. Al inquilino le da previsibilidad y al propietario tampoco le sirve tener una propiedad desocupada”, afirmó.
Contratos acordados entre las partes
En el actual esquema desregulado, Torres recordó que no existe una normativa que imponga la duración del contrato, el índice de actualización o incluso la moneda en la que debe pactarse el alquiler.
“Hoy todo se define por acuerdo entre propietario e inquilino. Se puede contratar en pesos, dólares, reales o guaraníes, y utilizar el índice que ambas partes consideren conveniente”, explicó.
Incluso comentó que existen contratos comerciales que utilizan referencias completamente diferentes a los índices tradicionales.
“Hemos firmado alquileres donde el valor está atado al precio de un producto específico de la empresa. Por ejemplo, una heladería cuyo alquiler equivale al valor de determinada cantidad de kilos de helado. Es una forma de adaptar el contrato a la actividad comercial”, ejemplificó.
Las expensas modifican las negociaciones
Aunque aclaró que las expensas no encarecen el alquiler en sí mismo, Torres remarcó que sí elevan considerablemente el costo mensual que debe afrontar quien alquila. Ese cambio de escenario comenzó a reflejarse en las negociaciones.
“Si una persona puede destinar hasta determinado monto para vivir y encuentra un departamento cuyo alquiler entra dentro de ese presupuesto, pero las expensas hacen que el costo total se dispare, muchas veces la operación no se concreta”, explicó.
Ante esa situación, indicó que algunos propietarios optan por reducir el valor del alquiler para compensar el aumento de las expensas y mantener el costo final dentro de un rango que el inquilino pueda afrontar.
“Hay propietarios que prefieren bajar un poco el alquiler para equilibrar la balanza. De esa manera logran cerrar la operación sin resignar demasiado y el inquilino puede sostener el costo total de la vivienda”, señaló.
Cambios en el comportamiento de los inquilinos
El referente inmobiliario aseguró que el contexto económico también modificó los hábitos de quienes buscan alquilar.
“Hoy las personas analizan mucho más antes de renovar un contrato o mudarse. Algunos deciden compartir departamento nuevamente, otros buscan propiedades más económicas o directamente cambian de zona para reducir gastos”, comentó.
Ese comportamiento también alcanza a los locales comerciales.
Comercios migran hacia zonas más alejadas
En el segmento comercial, Torres reconoció que la actividad todavía refleja las dificultades del contexto económico. “Las ventas bajaron y eso naturalmente repercute en los alquileres”, indicó.
En ese sentido explicó que algunos locales permanecen cerrados, aunque continúan alquilados porque sus ocupantes prefieren conservar la ubicación mientras evalúan cambiar de rubro.
Otros espacios, especialmente los de grandes dimensiones ubicados en sectores tradicionales del centro, encuentran mayores dificultades para conseguir nuevos inquilinos debido a las inversiones que requieren. Frente a ese escenario, comenzó a observarse una migración hacia barrios y sectores ubicados fuera del microcentro.
“Posadas durante muchos años concentró prácticamente todos sus edificios y la actividad comercial dentro de las cuatro avenidas. En los últimos años empezaron a desarrollarse nuevos edificios y locales en zonas más alejadas, con muy buena calidad constructiva, seguridad y servicios, pero con valores mucho más competitivos”, explicó.
Como consecuencia, tanto familias como comerciantes empiezan a elegir esos sectores para reducir costos sin resignar prestaciones.
Rechazó que Posadas esté entre las ciudades más caras para alquilar
Durante la entrevista, Torres también cuestionó informes que ubican a Posadas entre las ciudades con alquileres más elevados del país. “No comparto para nada esa afirmación. Buenos Aires tiene un mercado completamente distinto al resto del país y los valores no son comparables”, sostuvo.
Como ejemplo, señaló que mientras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires un departamento de un dormitorio puede rondar el millón de pesos mensuales, en Posadas todavía es posible conseguir unidades similares dentro de las cuatro avenidas por valores cercanos a los 350.000 o 400.000 pesos, aunque reconoció que existen excepciones en edificios premium.
“Puede haber departamentos de un millón de pesos en desarrollos de muy alta gama, pero son casos puntuales. No representan el mercado inmobiliario de Posadas”, concluyó.
De esta manera, desde el sector inmobiliario advierten que el mercado comienza a mostrar una nueva dinámica, donde las expensas, el costo integral de la vivienda y la búsqueda de opciones más accesibles fuera del centro pasan a tener un rol cada vez más importante en las decisiones de propietarios, inquilinos y comerciantes.
