El freno en el ritmo de aumento de las expensas no trajo alivio para propietarios e inquilinos. El valor promedio ya ronda los $280.000 mensuales y la morosidad sigue siendo una de las principales preocupaciones de los administradores de consorcios. Distintos relevamientos privados coinciden en que alrededor del 17% de las unidades funcionales mantiene deudas, lo que equivale a uno de cada seis propietarios.
Los datos provienen de informes de Octopus Proptech, ConsorcioAbierto y Octavo Piso, que reflejan un escenario con incrementos más moderados, aunque condicionado por una estructura de costos elevada y un nivel de cobrabilidad aún lejos de los registros previos al deterioro del poder adquisitivo. Según Octopus Proptech, la expensa promedio en edificios residenciales alcanzó en junio los $279.899, con una suba mensual de 3,93%, un incremento interanual de 38,07% y un alza acumulada de 11,59% en el primer semestre de 2026.
Aunque el ritmo de crecimiento perdió intensidad frente al año pasado, el costo mensual continúa en niveles históricamente altos para miles de familias. El informe detalla que los salarios y cargas sociales concentran el 29,6% del gasto total, seguidos por mantenimiento de espacios comunes (16,98%), abonos de servicios (16,23%) y servicios públicos (13,75%). Estos cuatro rubros explican más de tres cuartas partes del presupuesto de cada consorcio.
El CEO de Octopus Proptech, Nicolás Baccigalupo, señaló: “Si bien el ritmo de aumento de las expensas se mantiene por debajo del registrado durante gran parte de 2025, la estructura de costos prácticamente no cambió. Más de tres cuartas partes del gasto corresponden a rubros que dependen de salarios, mantenimiento y servicios con ajustes periódicos, por lo que la capacidad de los consorcios para reducir costos sigue siendo limitada”.
CABA lidera con los valores más altos
En la Ciudad de Buenos Aires, la expensa promedio alcanzó en mayo los $336.960, apenas un 0,1% más que el mes anterior, aunque todavía un 30,5% superior al mismo período de 2025. En la provincia de Buenos Aires llegó a $168.253, con un incremento mensual del 0,5% y un alza interanual del 39,5%. Córdoba registró $151.523, Santa Fe $142.989 y Entre Ríos $81.657, esta última con el mayor incremento interanual.
El director de ConsorcioAbiertoAlbano Laiuppa, explicó: “Después de varios años marcados por incrementos constantes, empezamos a observar una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio resulte más barato. Los consorcios funcionan sobre una estructura de costos exigente vinculada al mantenimiento cotidiano”. Además, destacó que la gestión eficiente gana relevancia y que la inteligencia artificial empieza a ocupar un lugar concreto en la administración diaria.
El relevamiento de ConsorcioAbierto muestra que en la Ciudad los gastos de personal representan el 32% del presupuesto, los costos operativos y de mantenimiento otro 29%, los gastos administrativos 14%, los servicios públicos 12% y las obras extraordinarias cerca del 9%. En la provincia de Buenos Aires la distribución es similar, con el rubro personal en 34% y mantenimiento en 28%.
La morosidad sigue siendo un desafío
“La mayor parte de los recursos se destina a sostener la operación diaria del edificio: personal, mantenimiento, servicios y tareas necesarias para que todo funcione correctamente. Por eso, cuando aumentan esos costos, el efecto se traslada rápidamente a la expensa que recibe cada vecino”, afirmó Laiuppa.
La morosidad continúa como uno de los principales desafíos. Según Octavo Piso, la mora promedio se ubicó en torno al 17% durante los primeros cinco meses de 2026, un punto menos que el año anterior. En enero fue de 17,11%, en febrero subió a 17,70%, en marzo bajó a 16,83%, en abril a 16,80% y en mayo descendió a 16,56%, el registro más bajo del año. Los barrios cerrados presentan una morosidad de 17,76%, mientras que en edificios el indicador se ubica en 16,76%.
El cofundador de Octavo Piso, Diego Espada, explicó que la leve mejora responde a un seguimiento más activo de las deudas, al envío de recordatorios de pago, a planes de regularización y a la incorporación de herramientas digitales. Sin embargo, advirtió: “La evolución de los próximos meses será determinante para confirmar si la tendencia descendente logra consolidarse o si responde a una variación coyuntural. Mientras tanto, la cobrabilidad continúa como uno de los principales desafíos estructurales para la administración de propiedades en la Argentina”.
