Febrero marca un nuevo punto de inflexión en el mercado de alquileres. Conviven contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020, derogada por el Gobierno nacional, y acuerdos nuevos pactados tras el DNU 70/2023.
Los contratos heredados se actualizan por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, mientras los nuevos esquemas permiten ajustes más frecuentes y negociados entre partes. En este sentido, los inquilinos enfrentan subas dispares y los propietarios redefinen estrategias en un contexto en el cual los inquilinos constantemente pierden poder adquisitivo.
De acuerdo con datos oficiales del Banco Central, el ajuste anual por ICL para febrero alcanza el 34,6 por ciento. Este índice aplica a contratos firmados hasta diciembre de 2023 y llega ahora a su última actualización.
En paralelo, los contratos firmados desde enero de 2024 muestran incrementos menores pero más frecuentes. Los ajustes se ubican en 6,08 por ciento trimestral, 8,22 por ciento cuatrimestral y 12,81 por ciento semestral, lo que distribuye las subas a lo largo del año.
Los números reflejan un cambio estructural. Los contratos heredados concentran aumentos fuertes y espaciados, mientras los nuevos esquemas sostienen subas moderadas pero constantes.
Qué modalidad conviene negociar
El especialista Alejandro Braña, miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, explicó que el comportamiento del ICL atravesó distintas etapas. “Fue bastante cambiante en los últimos dos años. Al comienzo, el IPC marcaba valores más altos que el ICL. Hace alrededor de un año esa tendencia comenzó a revertirse”, indicó.
Actualmente, esa brecha casi desapareció. “En los últimos meses prácticamente no hay diferencias relevantes en lo que refiere a actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales”, agregó Braña.
Con el DNU vigente, la elección del mecanismo de actualización dejó de ser uniforme. Según Braña, “la libertad de contratación rige para ambas partes. No es lo mismo un asalariado con ingresos formales que un monotributista o un empresario”.
El especialista remarcó además un cambio de actitud de los propietarios. “Buscan familias que puedan cumplir con los pagos y cuiden el inmueble. En general muestran predisposición a negociar periodicidad e índice si eso garantiza estabilidad”. Además, consideró que los ajustes cuatrimestrales por ICL aparecen hoy como una opción equilibrada.
Impacto de los costos elevados
Por otro lado, la presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), Josefina Pantano, coincidió en que durante 2025 el ICL mostró un comportamiento más alineado con la realidad del mercado. “Aplicado en plazos de tres o cuatro meses, el índice mantuvo mayor cercanía con los valores reales. En algunos períodos superó al mercado y en otros quedó por debajo”, explicó.
Respecto a las modalidades más utilizadas en el arranque del año, Pantano señaló que predominan los ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC o ICL. Destacó la aparición de esquemas privados escalonados, sobre todo en alquileres comerciales o inmuebles de mayor valor.
Los especialistas coincidieron en que, con reglas más flexibles, el contrato volvió a ocupar un rol central. Para evitar conflictos, recomiendan detallar penalidades por mora, comprobantes de expensas y servicios, condiciones de visitas y cláusulas sobre mascotas o ruidos molestos.
El punto más conflictivo: la devolución
Desde la inmobiliaria Otero Rossi CB, Josefina Ortale puso el foco en el aspecto más conflictivo: la devolución del inmueble. “El depósito debe devolverse siempre. No puede imputarse a alquileres ni indemnizaciones. El inquilino debe entregar la propiedad en buenas condiciones”.
Ortale detalló que los contratos suelen incluir cláusulas sobre pintura, inventarios completos y planillas de estado. “El inquilino cuenta con 30 días para reportar desperfectos al ingresar. Fotos y videos funcionan como prueba para ambas partes”, señaló.
En un contexto de costos elevados, este punto gana relevancia. “Pintar un departamento puede costar varios meses de alquiler. Un mes de depósito muchas veces no alcanza ni para cubrir expensas y servicios pendientes”, advirtió.
